建立城市房地产融资协调机制 业内：精准支持有助行业企稳

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  1月12日，住建部网站发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（以下简称“《通知》”），由住建部和金融监管总局联合印发。其中提到，建立城市房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，推动房企和金融机构精准对接。

  业内人士认为，协调机制其实就是寻找共赢点，将有利于房地产行业企稳。优质房地产项目加快审批流程，有助于房地产投资企稳，减少经济下降带来的压力。而暂时遇到困难的项目得到融资支持，有助于减少项目交付风险，改善行业预期。

  此前，中央金融工作会议就指出，一视同仁满足多种所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环作出部署。而此次《通知》则是为因城施策用好政策工具箱，更精准支持房地产项目合理融资需求。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前，住建部门的首要诉求是稳定房地产市场，希望能多增加贷款投放，而金融部分的首要诉求是防风险（然后才是增加贷款，获得收益）。目前来看，这两方的诉求是冲突的。但是，如果金融一味地防风险，风险偏好降低，则行业、市场继续下行，风险是防不住的，也就没办法实现中央金融工作会议提出的金融和地产良性循环。

  为此，“协调机制事实上是寻找共赢点。”李宇嘉强调，根据《通知》，建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监督管理总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制（以下简称“协调机制”）。

  《通知》提到，定期组织各方会商，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接；还要指导金融机构与房地产开发企业平等协商，按照市场化、法治化原则自主决策和实施。

  《通知》显示，金融机构按照市场化、法治化原则评估协调机制推送的支持对象，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。同时，加强贷款资金封闭管理，严防信贷资金被挪用于购地或其他投资。

  在融资保障上，《通知》强调，协调有关部门加快行政许可事项办理，对合乎条件的房地产项目要尽快为其办理“四证”；加强信息共享，及时向相关金融机构提供项目建设运行、预售资金监管等信息；为房地产开发企业和金融机构做好在建工程等抵押提供支持，保障金融机构债权安全。

  此外，要逐步压实房地产开发企业主体责任，指导房地产开发企业通过项目销售、处置存量资产、引入投资者等方式改善自身现金流。督促房地产开发企业依法真实反映资产负债、销售经营等情况，合规使用信贷资金，逐渐增强银企互信。

  在筛选确定支持对象上，协调机制将根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。同时，对存在重大违法违反相关规定的行为、逃废金融债务等问题的房地产开发企业和项目，要提示金融机构审慎开展授信。

  对此，中指研究院企业研究总监刘水表示，这是区分集团风险和项目风险，精准支持房地产项目融资。我国房地产开发经营基本采用项目公司制，集团风险与项目风险有差别。房地产企业风险仍在蔓延，特别是民营房企融资环境没有明显恢复。商业金融机构要区分集团风险与项目风险，淡化集团情况，重点根据项目资金状况，对于不同状况的项目，分类支持，加大支持融资需求。

  刘水认为，《通知》将有利于房地产行业企稳。一方面，优质房地产项目加快审批流程，尽快形成实物投资，将有利于房地产投资企稳，减少经济下降带来的压力。另一方面，暂时遇到困难的项目受到融资支持，将有利于减少项目交付风险，改善行业预期，促进房地产需求释放，有利于房地产市场企稳。

  对于《通知》的预期效果，李宇嘉认为，信贷是信用行为，是以信任为前提的。因此，此次建立协调机制，只能是建立一个对接的平台，让双方充分沟通，是否贷款依照的是银行的风险控制、信贷审批流程，这是市场化、法制化、商业自愿自主的，而不能强制。除此以外，政府能做的是加快营商环境改革，比如贷款投放需要的手续材料、减轻银行风险担忧的一些手续办理等。

  在李宇嘉看来，住建部门还应会同行业协会和金融管理部门，建立规范房地产企业财务行为和信息披露的长效机制，杜绝企业隐匿债务，虚增资产、收益和现金流，违规挪用预售资金，项目间债务交叉等，让金融机构能清晰地分析出房企的实际债务、股权架构和可控现金流。

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